La usucapión es el proceso por el cual una persona adquiere la propiedad de un bien por el paso del tiempo.

El término usucapión proviene del latín usus + capere, lo que quiere decir, adquisición por uso.

La usucapión también se denomina prescripción adquisitiva ya que sirve para adquirir el dominio y demás derechos reales de un bien; si hablásemos de una prescripción extintiva estaríamos hablando de un hecho que provoca la extinción de los derechos y acciones por el transcurso del tiempo, sin la necesidad de que otra persona los adquiera.

En CATING nos hemos encontrado con casos en los que una persona ha iniciado un proceso de usucapión sobre una parcela ya que su verdadero dueño se encuentra residiendo lejos e incluso desconoce la existencia de ese bien y su propiedad; si es su caso consúltenos sin compromiso escribiendo a topografia@cating.es , bien llamando al 626 305 972 o visitando nuestra web www.cating.es .

Aunque parezca increíble, todavía se dan este tipo de casos, generalmente favorecidos por el desconocimiento de los nuevos herederos de las propiedades de sus padres y familiares que le son legados.

En CATING realizamos labores de investigación, localización e inventario de bienes en los casos en los que los herederos no conocen con exactitud qué es lo que están recibiendo; incluso en ocasiones desarrollamos labores de tasación y valoración de los bienes ya que los herederos inmediatos toman la decisión de ejecutar su venta ante la imposibilidad de su mantenimiento o simplemente por considerar que no le resulta útil su propiedad.

Volviendo al derecho de usucapión, debemos diferenciar si recae sobre un bien mueble (son aquellos que pueden trasladarse fácilmente de un lugar a otro, manteniendo su integridad y la del inmueble en el que se hallen) o si recae sobre un bien inmueble (son aquellos que no pueden trasladarse fácilmente de un lugar a otro) y dentro de cada uno de estos tipos de bienes, si es ordinaria o extraordinaria.

Para que se pueda ejercer este derecho, siempre se deben cumplir los siguientes requisitos:

• Ha de hacerse en concepto de dueño. Esto quiere decir que se deben realizar los actos asumibles únicamente por el propietario del bien, tales como pagos de impuestos, representación de la propiedad en las juntas que puedan afectarla, etc, de forma que se presente ante el mundo exterior como efectivo dueño y propietario de la cosa.

• Ha de hacerse de forma pública. Se rechazan todos los actos privados o realizados de forma clandestina.

• Ha de hacerse de forma pacífica. Se excluye la posesión obtenida o disfrutada de forma violenta o en contra de la manifiesta oposición del propietario real.

• Ha de hacerse de forma ininterrumpida. No deben existir periodos de cese de la presunción de propiedad por parte del solicitante. La interrupción puede producirse cuando por cualquier causa se cesa en la posesión por más de 1 año, por la citación judicial hecha al poseedor, por el acto de conciliación, siempre que dentro de los 2 meses siguientes se presente ante el juez la demanda de posesión o dominio de la cosa cuestionada, o por cualquier reconocimiento expreso o tácito que el poseedor hiciere al derecho del dueño.

En la prescripción ordinaria se ha de poseer justo título del bien o sus derechos (compraventa, donación, etc), ha de hacerse de buena fe (el acto de buena fe es en el que se cree que la persona que trasmite el bien o derecho es el verdadero propietario de este). El tiempo necesario para llevarlo a cabo es de 10 años entre presentes y 20 años si una de las partes reside en el extranjero o en ultramar.

En la usucapión extraordinaria se prescribe el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante 30 años, sin necesitar un título de propiedad ni actuando de buena fe, y sin distinción de ausentes y presentes. Pero a pesar de todo ello la posesión ha de hacerse como dueño, de forma pública, pacífica e ininterrumpida.

En el caso de la usucapión de bienes muebles, la posesión de estos se prescribe por la posesión no interrumpida de 3 años con buena fe, y también puede llegar a ser prescrito el dominio por la posesión no interrumpida de 6 años, sin necesidad de ningún otro tipo de requisito.

Sin duda el tema que se ha tratado en el artículo es muy controvertido y puede generar diferentes puntos de vista entre quienes lo discutan, pero es una realidad que todo el mundo debe conocer para poder actuar en consecuencia en caso de verse inmerso en alguna situación de este tipo, y sobre todo para prevenirlas si lo desea.

En CATING estamos encantados de asesorarle y aconsejarle al respecto, contacte con nosotros sin ningún compromiso escribiendo a topografia@cating.es, llamando al 626 305 972 y visitando nuestra página web www.cating.es .