SERVIDUMBRES. Tipos, obligaciones y derechos.

Servidumbre de paso. CATING Catastro Topografía e Ingeniería.

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Por diversos motivos, en ocasiones se genera el derecho de SERVIDUMBRE, que es el derecho que tiene una persona o varias sobre otra u otras de poder disponer de su propiedad para un uso concreto, generalmente un uso de acceso a su propiedad al no existir otra forma de hacerlo; esto da lugar a las denominadas SERVIDUMBRES DE PASO.

En CATING nos encontramos habitualmente con clientes que necesitan asesoramiento técnico en algún litigio referente a servidumbres, generalmente de paso aunque existen servidumbres de aguas y otros tipos, y por ello lo primero que hacemos es explicarles las distintas variables que existen al respecto para poder establecer un criterio acertado. A continuación se exponen de manera general los aspectos fundamentales a tener en cuenta.

Lo primero que debemos diferenciar es el tipo de interviniente, ya que siempre hay dos tipos, el PREDIO DOMINANTE (es el propietario que utilizará la servidumbre para su favor) y el PREDIO SIRVIENTE (es el propietario que cederá parte de su bien para el uso y disfrute del predio dominante).

Según la imagen, la FINCA 2 no tiene acceso propio por lo que la FINCA 1 cede una servidumbre de paso (representada en color azul); en este ejemplo la FINCA 1 es el PREDIO SIRVIENTE y la FINCA 2 el PREDIO DOMINANTE.

Además de esto existen varios tipos de servidumbres:

  • Servidumbres CONTINUAS. Son en las que su uso puede ser continuo, sin necesidad de ningún tipo de actuación del hombre.

  • Servidumbres DISCONTINUAS. Son las que se usan en intervalos más o menos extensos y dependen de la actuación del hombre para poder ser utilizadas.

  • Servidumbres APARENTES. Son las que están continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas.

  • Servidumbres NO APARENTES. Son las que no presentan indicio exterior alguno de su existencia.

Además de todas estas variables, las servidumbres pueden ser positivas o negativas.

  • Las servidumbres POSITIVAS son las que imponen a un propietario la obligación de permitir hacer una cosa a la persona que debe disfrutar de la servidumbre e incluso a hacer alguna actuación en favor del propietario que se beneficia de la servidumbre.

  • Las servidumbres NEGATIVAS, por el contrario, son las que prohíben al propietario que cede su terrenos hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre.

Toda servidumbre es inseparable tanto de la finca a la que pertenece como a las que da derecho de servicio. Si un propietario que cede parte de su finca para una servidumbre realiza una división de su parcela, cada parcela resultante debe soportar la parte que le corresponde de cesión en servidumbre sin derecho a modificarla de ningún modo. De la misma manera, si una parcela disfruta de la servidumbre de paso de otra finca y se divide en varias, cada una de las nuevas fincas posee el derecho de uso de la servidumbre en su totalidad sin la posibilidad de modificarla o variarla en ningún aspecto.

Las servidumbres son indivisibles, esto quiere decir que forman un solo elemento que no puede ser divido en partes para ser asignadas a las distintas parcelas que se aprovechan de ella por ningún otro motivo.

Existen dos formas de generar una servidumbre, por ley o por voluntad de los propietarios, lo que quiere decir que la servidumbre se genera o porque la ley obliga a un propietario de una finca a ceder parte de su terreno para dar servidumbre a otro u otros propietarios o porque de mutuo acuerdo varios propietarios establecen un derecho de servidumbre sobre parte de una o varias parcelas a favor de una o varias fincas.

La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura.

Al establecerse una servidumbre se entienden concedidos todos los derechos necesarios para su uso.

El dueño o dueños de las fincas que disfrutan de la servidumbre podrán realizar obras y trabajos que permitan el correcto uso de dicha servidumbre, siempre y cuando no altere la servidumbre ni la haga más grave. Los gastos generados por estos trabajos corresponden en su totalidad a los dueños de las fincas que disfrutan de la servidumbre.

A pesar de todo lo anterior, hay varios motivos por los que pueden extinguirse las servidumbres y por tanto dejar de ser válidas:

  • Si el dueño del predio dominante adquiere el predio sirviente, la servidumbre desaparece ya que no tiene razón de ser por pertenecer el global a la misma persona.

  • Por no haber sido usada durante 20 años. Si se demuestra que la servidumbre no ha sido utilizada por el predio dominante durante un periodo de 20 años, la servidumbre desaparece.

  • Cuando las propiedades pasen o alcancen un estado que no permita el uso de la servidumbre, aunque en el caso de que dichas propiedades vuelvan a un estado que sí permita el uso de la servidumbre esta puede ser restablecida.

  • Por extinguirse el periodo temporal por el que se había subscrito.

  • Por la renuncia del dueño del predio dominante.

  • Por la redención convenida del dueño del predio dominante y el dueño del predio sirviente.

Sin duda el de las servidumbres es un tema complejo que debe ser tratado con la mayor delicadeza, pero ello no quiere decir que sea un aspecto imposible de la propiedad, un buen informe técnico acompañado de toda la información disponible debería bastar para demostrar la veracidad de una servidumbre, sin embargo el gran desconocimiento de este tipo de normas por parte del ciudadano genera enfrentamientos innecesarios que a menudo terminan en los juzgados, con el consecuente incremento en los costes del proceso, dilatación en el tiempo de solución, alteración de la tranquilidad personal de los implicados, etc.

La mejor opción es consultar su caso concreto a un técnico competente, preferiblemente Ingeniero Técnico en Topografía o Ingeniero en Geomática y Topografía, ya que son los titulados superiores que reciben la más completa formación y capacitación en esta área y a menudo desarrollan labores referentes a casos de este tipo.

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